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| 05/06/2009 - Pagamento via web della registrazione contratti di locazione (Parte I) |
Su questo sito è possibile effettuare i pagamenti dei contratti registrati indicando le coordinate bancarie del proprio conto corrente. Ovviamente per i versamenti da effettuare negli anni successivi non sarà più necessario utilizzare il modello F 23 cartaceo, infatti sarà sufficiente richiamare sul Web il contratto registrato ed abbinare il nuovo versamento.
Per utilizzare il servizio è necessario essere abilitati. L’abilitazione si ottiene richiedendo il codice di identificazione personale (codice PIN) direttamente “on line” dal sito dell’Agenzia delle entrate www.agenziaentrate.it utilizzando il link posto a destra “Servizi telematici” e ponendo il cursore del pc sul rigo “Non sei ancora registrato ?” Il sistema, per ragioni di sicurezza, comunicherà il codice di identificazione in due tempi: le prime quattro cifre subito, l’altra parte, entro i successivi 15 giorni, per posta. Nel caso di eccessivo ritardo nel recapito della lettera che contiene le altre parti del codice è opportuno rivolgersi all’Ufficio delle entrate. Il titolare del codice PIN entra in possesso di una password che dovrà cambiare al suo primo accesso. Attenzione ! per motivi di sicurezza, il codice PIN scade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello dell’ultima utilizzazione. Al verificarsi di tale evento il contribuente dovrà richiedere il rilascio di un nuovo codice. |
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| 05/06/2009 - Pagamento via web della registrazione contratti di locazione (Parte III) |
| La registrazione “on line” dei contratti costituisce soltanto una delle tante applicazioni telematiche messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e spesso non conosciute dai contribuenti. Una possibilità molto interessante é quella di accesso al “ Cassetto fiscale”. E’ questo un servizio telematico, che esiste già da qualche tempo, consente di accedere a tutti i dati esistenti in Anagrafe Tributaria relativi alla posizione del titolare del codice PIN. Per esempio è possibile prendere visione delle dichiarazioni dei redditi dei vari anni, dei versamenti con modelli F 24 e F 23, degli atti del registro, ecc. Ovviamente è anche possibile stampare i documenti. |
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| 05/06/2009 - Pagamento via web della registrazione contratti di locazione (Parte IV) |
| Un’altra opportunità è quella di potere compilare la propria dichiarazione dei redditi utilizzando il modello precompilato che l’Agenzia delle entrate rende disponibile sullo stesso sito. Si tratta di un modello UNICO che riporta già i dati del contribuente (titolare del codice PIN) in possesso dell’Anagrafe tributaria. L’interessato deve solo controllare e aggiornare i dati in essa esposti: ad esempio un canone di locazione. Dopo avere effettuato tutti gli aggiornamenti il sistema ricalcola le imposte e la dichiarazione può essere inviata on line. Anche i pagamenti possono essere effettuati secondo procedure analoghe a quelle descritte sopra a proposito della registrazione dei contratti. Naturalmente anche in questo caso è assolutamente necessario scaricare la ricevuta di avvenuta ricezione per essere certi che la dichiarazione sia stata regolarmente acquista dal sistema centrale. |
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| 05/06/2009 - Registrazione contratti di locazione via web (Parte I) |
| L’applicazione consente di indicare il tipo di contratto scegliendolo tra una lista di tipologie predefinite. Ad esempio: contratto per uso abitativo, locazione di immobile strumentale, locazione per finalità turistiche, ecc.; quindi bisogna indicare le generalità dei contraenti, i dati identificativi dell’immobile, il canone di locazione e le coordinate del proprio conto corrente bancario o postale su cui addebitare le imposte dovute. Il sistema consente anche di utilizzare alcuni schemi contrattuali tipici sui quali i contraenti devono riportare i propri dati. |
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| 05/06/2009 - Registrazione contratti di locazione via web (Premessa) |
E’ possibile registrare i contratti di locazione standosene comodamente seduti in casa. E’ entrato in funzione, infatti, una nuova modalità che consente ai contribuenti, via Web, di porre in essere tutti gli adempimenti necessari previsti dalla legge. Per potere accedere al nuovo servizio è necessario collegarsi via Internet al sito www.agenziaentrate.it e spostarsi sul link di destra “Servizi telematici”. Entrati nel sito si accede alla voce “Strumenti” e, quindi, a quella di “Contratti di locazione”. Su quest’ultima applicazione appaiono due sezioni: “Contratti di locazione” e “Pagamenti Registro Web”.
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| 05/06/2009 - Pagamento via web della registrazione contratti di locazione (Parte II) |
| E’ di fondamentale importanza, alla fine della registrazione, scaricare la ricevuta di avvenuta ricezione da parte del sistema informatico. Questa operazione è necessaria per avere certezza che la registrazione telematica del contratto sia andata a buon fine: infatti la registrazione si intende effettuata non nel momento dell’invio, ma in quello di ricezione dei dati da parte dell’Agenzia delle entrate. Se la trasmissione non è andata a buon fine invece della ricevuta ci sarà una comunicazione che indicherà i motivi per cui ciò non è avvenuto. Pertanto il contribuente potrà ripetere la trasmissione eliminando gli errori che hanno determinato la mancata acquisizione della registrazione. Non scaricare la ricevuta, tanto della registrazione quanto dei pagamenti, è un errore gravissimo da evitare assolutamente. Succede troppo spesso che l’interessato ritenga, a torto, di avere correttamente adempiuto a tutti gli obblighi ed accorgersi, a volte dopo molto tempo, che la ricezione non è avvenuta. Le conseguenze, è ovvio, sono quelle della mancata registrazione dell’atto e/o del mancato pagamento. |
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| 28/08/2007 - La legge in generale |
La legge 431/98 di riforma degli affitti
Il 30 dicembre 1998 è entrata in vigore una nuova legge che disciplina il settore delle case in affitto. Le nuove norme hanno abrogato in gran parte la precedente legislazione dell'equo canone (legge 392/78) e dei patti in deroga (legge 359/92) e consentono oggi quattro tipi di contratti di locazione:
· un contratto di durata di quattro anni, rinnovabile per uguale periodo, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti;
· un contratto di durata di tre anni, con un canone calmierato definito applicando accordi sindacali stipulati a livello territoriale;
· un contratto transitorio che non può superare i diciotto mesi di durata e che è anch'esso regolato da accordi territoriali;
· un contratto per studenti universitari sulla base di contratti tipo definiti in accordi nei Comuni sede di Università.
Obbligatorietà del contratto scritto
Nella nuova legge c'è una grande misura innovativa: i contratti stipulati hanno validità solo se sono scritti.
Cosa accade se il proprietario, come spesso capita, pretende un rapporto non scritto per evadere il fisco?
L'inquilino può rivolgersi al Giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione e determinare l'affitto sulla base della misura stabilita negli accordi territoriali, condannando quindi il proprietario a restituire quanto percepito in eccedenza ed in nero (art. 1, c. 4 - art. 13, c. 5).
Obbligatorietà della registrazione
La legge ribadisce e sottolinea l'obbligo fiscale che i contratti siano registrati. L'imposta di registro è pari al due per cento annuo del canone e va pagata metà dal proprietario e metà dall'inquilino.
Senza l'adempimento di quest'obbligo cosa può accedere?
· proprietario ed inquilino non possono ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali;
· lo sfratto che dovesse intervenire non potrà essere eseguito;
· il proprietario non può pretendere maggiorazioni ed integrazioni dell'affitto stabilite con scritture private non registrate e sottostanti il regolare contratto di locazione.
I patti contrari e vietati dalla legge
La legge contiene vari elementi di liberalizzazione degli affitti e dei contratti, ma stabilisce precise regole la cui violazione produce casi di nullità:
· è nulla una durata inferiore ai quattro anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai tre anni per quelli concertati;
· sono nulli ogni scrittura o impegno che obbligano l'inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
· è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per i contratti concertati, quelli transitori per le aree metropolitane, e quelli per studenti;
· è nulla ogni clausola che comporti un aggravio di obblighi economici per l'inquilino come l'accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo.
Come ci si regola di fronte a ipotesi di questo tipo?
In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al Giudice unico per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza.
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| 28/08/2007 - Il contratto 4 + 4 |
Il contratto cosiddetto libero, di durata quattro anni più quattro, se ha per l'inquilino il vantaggio di una durata più lunga, certamente non garantisce un canone calmierato e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell'affitto basata sulla trattativa tra le due parti.
Cosa significa 4+4?
Significa che il canone e le clausole stabilite con la stipula rimangono fermi per otto anni, a meno che dopo il primo quadriennio il proprietario abbia motivi di necessità abitativa, debba vendere l'immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni.
Considerato che la nuova legge non ha abrogato una serie di norme sull'equo canone, il proprietario, sulla base di questo contratto, non potrà richiedere, se non è espressamente indicato, né l'aumento Istat, né la percentuale di integrazione per eventuali lavori urgenti di manutenzione straordinaria effettuati nel corso della locazione.
Questo tipo di contratto non consente al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali che la legge prevede per il proprietario che affitta a canone calmierato.
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| 28/08/2007 - Il contratto a canone calmierato |
Il tipo di contratto concertato, che la legge ha previsto legando ad esso non solo le agevolazioni fiscali al locatore ma anche al conduttore, è un contratto di durata triennale, quindi un rapporto meno lungo dell'altro ma con il vantaggio rappresentato dal fatto che il canone di affitto e le altre condizioni contrattuali non sono affidate esclusivamente alla trattativa tra le due parti, ma devono conformarsi agli accordi sindacali che a livello territoriale intervengono.
E' un contratto che può trovare estremo interesse tra proprietario ed inquilino almeno per tre importantissimi motivi:
· ci sono le agevolazioni fiscali che incentivano;
· il canone è calmierato;
· la durata è minore.
Cosa avviene se alla prima scadenza le parti non si accordano su un nuovo contratto?
La locazione prosegue per due anni alle stesse condizioni, dando quindi la possibilità all'inquilino di cercare possibili alternative.
Come viene stabilito il canone?
Il canone è stabilito nella trattativa territoriale, per tutti i Comuni ad alta tensione abitativa tra le associazioni di categoria. Ogni Comune è suddiviso in zone e per ogni zona è stata determinata nella contrattazione la fascia di o-scillazione del canone. Il canone effettivo di un alloggio potrà essere agevol-mente ricavato, in quanto negli accordi sono presenti una serie di elementi, (tipologia dell'alloggio, stato manutentivo, pertinenze, dotazione di impianti e servizi) rapportati nell'ambito delle zone di ubicazione dell'immobile. Il cano-ne così ricavato e un vero e proprio canone legale e quindi ogni patto che sta-bilisca un affitto eccedente questa misura è nullo e da diritto all'inquilino, di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza.
Quale forma deve avere il contratto?
Ovviamente oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato a Decreto Mini-steriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.
Quali sono i tratti distintivi più importanti di questo contratto?
· rinnovo tacito in assenza di disdetta;
· possibilità di recesso anticipato per l'inquilino;
· Istat non superiore al 75%;
· ricorso a una Commissione di conciliazione in caso di contrasti;
· interessi legali sul deposito;
· richiamo agli accordi sulle spese condominiali;
· una dettagliata descrizione sullo stato dell'alloggio e degli impianti.
Dove si possono trovare i valori dei canoni di affitto?
Le tabelle con i valori stabiliti nella contrattazione ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi delle organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà. |
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| 28/08/2007 - Il contratto transitorio |
I contratti transitori tradizionalmente hanno rappresentato una scappatoia alle regole e al fisco e una sostanziale situazione vessatoria per molti inquilini costretti a pagare canoni periodicamente aumentati in assenza di garanzie legali e tutele. Con la nuova legge viene finalmente data una organica disciplina di questo tipo di contratti che non possono durare più di diciotto mesi, devono riguardare esigenze transitorie reali o del proprietario o dell'inquilino espressamente indicate.
Come si determina il canone?
Nelle aree metropolitane e in tutti i capoluoghi di provincia l'affitto per questi tipi di contratto non può superare quello stabilito negli accordi territoriali del canale concertato.
Quale forma deve avere il contratto?
Ovviamente oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali. Una specifica garanzia contro le simulazioni ed i raggiri è data dall'obbligo che ha il proprietario di riconfermare alla scadenza i motivi di transitorietà. Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto quattro più quattro a canone però calmierato.
Quali sono i tratti distintivi di questo contratto?
Gli stessi trattati per il contratto cosiddetto libero. |
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| 28/08/2007 - Il contratto per gli studenti |
Anche in materia di contratti per studenti, frequenti nelle città sede di Università, la legge 431/98 ha approntato una specifica normativa di tutela che prevede una durata sino a 36 mesi, automaticamente rinnovabile a vantaggio dell'inquilino, nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può recedere.
Come si determina il canone?
Il canone è definito in accordi locali che dovranno tener conto anche della durata, della presenza del mobilio, di particolari clausole e delle eventuali modalità di rilascio.
Quale forma deve avere il contratto?
Ovviamente oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.
Quali sono i tratti distintivi di questo contratto?
Gli stessi trattati per il contratto cosiddetto libero. |
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| 28/08/2007 - Subaffitto e comodato |
Il subaffitto totale dell'immobile e la cessione a terze persone del contratto per farli subentrare come inquilini è vietato e può essere motivo di sfratto con risoluzione per grave inadempienza da parte dell'inquilino che ha subaffittato. Il subaffitto parziale invece che consente ad altre persone l'utilizzo di parte dell'appartamento mentre l'altra seguita ad essere utilizzata dall'inquilino principale è consentito, salvo il caso in cui nel contratto si inserisca una clausola che lo vieti espressamente. Nel caso di subaffitto consentito l'inquilino ha l'onere di comunicare al locatore il nominativo della persona del subconduttore, la durata del contratto ed i vani subaffittati.
Il comodato è invece quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza della locazione, non prevede la corresponsione di un affitto.
Se un proprietario ricorre ad un comodato per aggirare gli obblighi fiscali, ma l'affitto viene pagato, cosa si può fare?
Se l'inquilino è in grado di provare che paga un affitto regolare può, utilizzando l'articolo 13 della legge, rivolgersi al Giudice per vedere accertata la locazione e la restituzione di tutte le somme pagate che eccedano i canoni concordati negli accordi locali.
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