COMPRARE CASA 
 
« indietro
« 05/06/2009: Il pagamento dei debiti condominiali (Parte II) »
« 05/06/2009: La legittimazione dell'amministratore condominiale per le opere conservative (Parte II) »
« 05/06/2009: Nomina e revoca mandato all'amministratore condominiale (Parte II) »
« 25/06/2009: Il pagamento dei debiti condominiali (Parte I) »
« 05/06/2009: Il pagamento dei debiti condominiali (Parte III) »
« 05/06/2009: I costi delle controversie condominiali (Parte I) »
« 05/06/2009: I costi delle controversie condominiali (Parte III) »
« 05/06/2009: La giustizia regola le liti condominiali (Parte I) »
« 05/06/2009: La giustizia regola le liti condominiali (Parte II) »
« 05/06/2009: La giustizia regola le liti condominiali (Parte III) »
« 05/06/2009: La giustizia regola le liti condominiali (Parte IV) »
« 05/06/2009: Nomina e revoca mandato all'amministratore condominiale (Parte I) »
« 05/06/2009: Nomina e revoca mandato all'amministratore condominiale (Parte III) »
« 05/06/2009: La legittimazione dell'amministratore condominiale per le opere conservative (Parte I) »
« 05/06/2009: La legittimazione dell'amministratore condominiale per le opere conservative (Parte III) »
« 31/08/2007: Nozioni generali »
« 29/08/2007: Il fai da te »
« 29/08/2007: L'intermediario professionale »
« 29/08/2007: In agenzia immobiliare »
« 29/08/2007: La trattativa »
« 29/08/2007: La proposta d'acquisto »
« 29/08/2007: Il preliminare »
« 29/08/2007: La caparra »
« 29/08/2007: La trascrizione del preliminare »
« 29/08/2007: Il rogito »
« 29/08/2007: Garanzia per i vizi della cosa venduta (art. 1490 Cod. Civ.) »
« 29/08/2007: Termini e condizioni per l’azione (art. 1495 Cod. Civ.) »
« 29/08/2007: Difformità e vizi dell’opera (art. 1667 Cod. Civ.) »
« 29/08/2007: Rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 Cod. Civ.) »
« 29/08/2007: Accettazione dell’opera (art. 2226 Cod. Civ.) »
« 29/08/2007: Responsabilità dei professionisti (art. 2236 Cod. Civ.) »
« 29/08/2007: La tutela per gli acquirenti di immobili “sulla carta” »
« 28/04/2008: Come comprare un immobile prima che venga ultimato, in modo tale da risparmiare sul prezzo rispetto allo stabile finito? ... »
 
05/06/2009 - I costi delle controversie condominiali (Parte II)
Il Parlamento ha istituito un giudice, prima chiamato Conciliatore, oggi denominato Giudice di Pace, che dovrebbe dirimere secondo giustizia ed equità quei problemi di vita condominiale che oggi costituiscono quasi il 50% dei processi civili in Italia. Solo che i Giudici di Pace non sono competenti per tutte le questioni che possono sorgere fra gli abitanti o i frequentatori dei condominii: anche i Tribunali intervengono per buona parte delle problematiche che intasano le strutture giudiziarie. La domanda che tutti pongono è: esiste un organo dello Stato che possa prendere in considerazione quei problemi che piccoli sembrano a coloro che non ne vengono coinvolti ma che per gli interessati assumono una importanza enorme
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - Il pagamento dei debiti condominiali (Parte II)
Con la sentenza n. 9148 dell’8 aprile 2008 le Sezioni Unite della Cassazione hanno “ribaltato” questa interpretazione, escludendo la responsabilità solidale verso i terzi creditori del condominio. Costoro, pertanto, non potranno più rivalersi nei confronti di un solo condomino ma potranno chiedere che ogni condomino versi la quota dell’intero debito di sua competenza. Certamente diventerà più difficile per i creditori procedere coattivamente per il ricupero del loro credito: in primo luogo perchè dovranno conoscere le quote di ognuno dei partecipanti al condominio (divisione millesimale conosciuta solo dai componenti del condominio e quindi assoggettata alle limitazioni della legge sulla privacy) ed in secondo luogo perchè dovranno risalire all’attività di ogni debitore per colpirli solamente per il loro debito singolo. In terzo luogo diventerà molto difficile procedere nelle esecuzioni immobiliari contro le proprietà di ogni condomino, visto che si potrà pignorare solo il valore corrispondente alla quota, con correlata difficoltà di reperimento di un compratore di quella quota indivisa della unità immobiliare, stante il fatto che il vendere l’intero condominio rappresenta una impresa improba, senza parlare della estrema difficoltà di reperire un compratore di un intero condominio.
Lascia perplessi la motivazione della innovativa sentenza che respinge come errata la definizione, imperante da decenni, che il Condominio sia un “ente di gestione”, in quanto non è titolare di un patrimonio autonomo, nè di diritti e di obbligazioni, visto che la titolarità dei diritti sulle cose, gli impianti ed i servizi di uso comune fa capo ai singoli condomini, secondo le loro quote, a cui sono ascritte le obbligazioni per le cose, gli impianti ed i servizi comuni e la relativa loro responsabilità. Per cui le obbligazioni contratte nell’interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell’interesse dei singoli partecipanti.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La legittimazione dell'amministratore condominiale per le opere conservative (Parte II)
Il Collegio giudicante ha ritenuto che un amministratore di condominio sia legittimato ad instaurare un tale giudizio senza l’autorizzazione assembleare quando si tratti di contrastare un pregiudizio verso le parti comuni dell’edificio condominiale, posto che tale domanda rientra negli atti conservativi dei diritti inerenti le parti comuni stesse.
Questa impostazione rientra nel più ampio concetto di atto conservativo, cioè di un atto diretto alla conservazione dell’esistenza ed integrità delle parti comuni (riparazioni dei muri portanti, di tetti e lastrici, oppure azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi), senza trascendere nella titolarità (proprietà = diritto reale) su tali parti o su parti di proprietà esclusiva dei condomini.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - Nomina e revoca mandato all'amministratore condominiale (Parte II)
Se, come capita di solito, l’amministratore può contare su di un numero di condomini che lo spalleggiano o gli concedono la delega per la loro rappresentanza all’assemblea (senza però raggiungere la doppia maggioranza per la sua conferma), diventa inutile tentare la semplice via del convincimento bonario, di fronte alla strenua resistenza dell’amministratore (divenuto palesemente così poco professionale) che tenta in ogni modo di rimanere “in sella” per mantenere l’introito del suo compenso il più a lungo possibile.
Di conseguenza l’utilità consiglia di iniziare contro l’amministratore una causa di merito ordinaria per chiedere contemporaneamente o l’esecuzione dell’opera che l’amministratore in carico non può o non vuole fare, oppure per contestargli le gravi irregolarità riscontrate od anche gli inadempimenti contestatigli, chiedendogli il risarcimento del danno procurato sia al condominio che ai condomini agenti in giudizio contestualmente alla richiesta di nomina di un amministratore giudiziale. Con condanna altresì al rimborso delle spese del giudizio.
ˆinizio paginaˆ
 
25/06/2009 - Il pagamento dei debiti condominiali (Parte I)
Per anni (dal 1982) la giurisprudenza della Corte di Cassazione aveva assunto un orientamento costante nel valutare chi dovesse pagare i debiti del condominio. Tutti coloro che in un edificio o complesso condominiale sono proprietari di unità immobiliari ivi situate sanno che l’art. 1104 cod. civ. li obbliga a contribuire nelle spese per la conservazione e per il godimento delle cose comuni, compresi gli impianti e le energie. Tutti sanno, più o meno, che però le stesse spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni e per la prestazione dei servizi di interesse comune, come pure per le innovazioni, vanno sostenute a norma dell’art. 1123 cod. civ. dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, anche in riferimento alle cose destinate a servire i condomini in modo diverso, proporzionalmente ripartite in funzione dell’uso che ciascuno possa farne.
Chiaro il riferimento al consuntivo delle spese, presentato dall’amministratore ed approvato dall’assemblea dei condomini, unitamente dal riparto delle spese approvate, secondo la quota millesimale di spettanza di ognuno. Il problema sorgeva quando un creditore del condominio pretendeva il pagamento di una obbligazione che si riferiva alla collettività: chi doveva pagare se l’assemblea non deliberava la spesa oppure se alcuni condomini non versavano la loro quota? Fino all’anno 2008 la Cassazione disponeva che “la responsabilità dei singoli partecipanti per le obbligazioni assunte dal condominio verso i terzi ha natura solidale “: in altre parole tutti i condomini di un condominio erano ritenuti condebitori in solido verso il terzo creditore (art. 1294 cod. civ.) con la conseguenza che questo terzo creditore poteva rivolgersi anche ad uno solo dei condomini, a sua scelta, per il pagamento dell’intero debito, con diritto dell’obbligato principale a rivalersi poi nei confronti degli altri condomini, secondo le loro quote di proprietà. Questa situazione facilitava decisamente il creditore che, a seconda del valore del suo credito, andava a colpire quel o quei condomini che gli davano maggior garanzia (con il valore della unità immobiliare di loro proprietà, ma anche con tutti i loro beni) di recuperare il credito con l’azione espropriativa.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - Il pagamento dei debiti condominiali (Parte III)
Da questi principi discende la considerazione che l’amministratore, che rappresenta i singoli condomini, ognuno nei limiti della loro quota, non ha il potere di impegnare i condomini al di là del loro diritto, concernente la loro quota di pertinenza nella comunione, per gli atti di acquisto e per le convenzioni. Pertanto in proporzione a tale diritto ogni partecipante al condominio concorre alla nomina dell’amministratore ed in proporzione a tale diritto ognuno gli conferisce la rappresentanza in giudizio. In tal modo l’amministratore vincola i singoli condomini nei soli limiti delle sue attribuzione e del mandato conferitogli in ragione delle quote, con la conseguenza che le obbligazioni e la susseguente responsabilità dei condomini sono governate dal criterio della parziarietà. Se volessimo portare alle estreme conseguenze questa metodologia di valutazione dei diritti di ogni condomino, dovremmo rilevare che le unità immobiliari situate nell’edificio condominiale non fanno parte delle cose comuni, ma appartengono in proprietà esclusiva ad ogni condomino.
Tutti i condomini risultano così comproprietari solamente delle cose comuni, elencate nell’art. 1117 cod. civ., e quindi solo queste potrebbero costituire le parti dell’edificio o del complesso immobiliare che possono essere espropriate del creditore terzo, non potendo ritenere che ogni condomino risponda con i propri beni personali o con parte degli stessi , in proporzione alla quota di competenza delle parti comuni condominiali. Questa estrema visione, parimenti alla lettura giuridica proposta dai supremi giudici, non può coincidere con la realtà giuridica pensata dal legislatore. Si deve auspicare che la Cassazione revisioni in tempi brevi il proprio giudizio che, così come prospettato. pone notevoli ostacoli al comune normale rapporto di lavoro fra l’amministratore di condominii e le ditte o imprese che svolgono attività manutentive agli immobili: ditte o imprese che d’ora in poi pretenderanno serie garanzie di pagamento delle loro attività, inserendo nei contratti di appalto o di lavoro autonomo clausole di salvaguardia per il pagamento.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - I costi delle controversie condominiali (Parte I)
Nelle controversie condominiali manca l’aspetto amichevole, tanto che per risolverle alla fonte sembrerebbe necessario porre degli sbarramenti legali od economici che costringano colui che vuol veramente litigare ad intraprendere impegni economici di tale importanza da costringerlo ad abbandonare ogni pretesa.
L’audio del televisore troppo alto nelle ore serali, il pianoforte suonato per ore ed ore, il cane che si sente solo ed ulula la propria pena, le briciole scrollate sul terrazzo dell’appartamento al piano di sotto, i giochi dei bambini nelle ore di riposo, i segni lasciati lungo le pareti delle scale, i rifiuti lanciati dalle finestre, come pure le cicche che arrivano rosse di brace sul cortile comune: questi sono piccoli esempi di cattiva educazione che, ripetuti nel tempo, fanno salire la pressione ai condomini che li subiscono. Ed allora partono le lamentele rivolte all’amministratore affinché intervenga presso il reprobo per fargli capire l’errore ed obbligarlo a rispettare le norme del regolamento del condominio. Occorre un amministratore paziente e dotato di notevoli capacità psicologiche per ascoltare le lamentele e tentare una mediazione. Per non parlare della figuraccia che l’amministratore rimedia se non si è fatto scrivere e firmare la lamentela, che immediatamente viene negata onde evitare il litigio.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - I costi delle controversie condominiali (Parte III)
E dato che lo spirito di amicizia manca, la soluzione alternativa dovrebbe essere l’arbitrato privato, costituito da un esperto (inserito in elenchi presenti presso ogni Camera di Commercio a disposizione di ogni consultazione) nella materia in contestazione a cui rivolgersi personalmente (se capaci di esporre in modo corretto ed approfondito le proprie ragioni) oppure tramite propri esperti, nominati appositamente fra gli iscritti negli stessi elenchi: tutti tenuti ad un tariffario (approvato dall’autorità tutoria) che tenga conto sia dell’importanza della controversia che delle attività esperite durante il procedimento.
Con una procedura veloce, che privilegi fin dal primo incontro la trattativa fra le parti dopo la messa a loro conoscenza dei rispettivi diritti e doveri previsti dalle leggi, si può giungere in breve tempo ad una decisione che faccia stato fra le parti. Velocità del giudizio, però ponderato, decisivo e definitivo con poche spese: ecco una possibile soluzione.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La giustizia regola le liti condominiali (Parte I)
Il condominio è divenuto ormai da tempo il luogo emblematico delle liti per questioni che, prese singolarmente, parrebbero senza importanza. Ed allora partono le lamentele rivolte all’amministratore affinchè intervenga presso il trasgressore per fargli capire l’errore ed obbligarlo a rispettare le norme del regolamento del condominio. Occorre un amministratore paziente e dotato di notevoli capacità psicologiche per ascoltare le lamentele e tentare una mediazione, molte volte resa difficoltosa dal carattere non sempre mansueto dell’interessato, che immediatamente chiede il nome dell’accusatore al fine di litigarci appena lo incontra sulle scale o nell’androne. Per non parlare della figuraccia che l’amministratore rimedia se non si è fatto scrivere e firmare la lamentela, che immediatamente viene negata onde evitare il litigio.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La giustizia regola le liti condominiali (Parte II)
La domanda che tutti pongono è: esiste un organo dello Stato che possa prendere in considerazione quei problemi che piccoli sembrano a coloro che non ne vengono coinvolti ma che per gli interessati assumono una importanza enorme?
Il Parlamento ha istituito un giudice, prima chiamato Conciliatore, oggi denominato Giudice di Pace, che dovrebbe derimere secondo giustizia ed equità quei problemi di vita condominiale che oggi costituiscono quasi il 50% dei processi civili in Italia. Solo che i Giudici di Pace non sono competenti per tutte le questioni che possono sorgere fra gli abitanti o i frequentatori dei condominii: anche i Tribunali intervengono per buona parte delle problematiche che intasano le strutture giudiziarie.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La giustizia regola le liti condominiali (Parte III)
Problematiche in apparenza semplici e di pronta soluzione, ma che a causa dell’ingorgo delle strutture giudiziarie costringono i giudici a considerarle di pari importanza rispetto a questioni che reputano più interessanti e di valore congruo alla loro preparazione, facendo perdere tempo per i piccoli fastidi, risolvibili in via amichevole. Senonchè manca proprio l’aspetto amichevole nelle controversie condominiali, tanto che per risolverle alla fonte sembrerebbe necessario porre degli sbarramenti legali od economici che costringano colui che vuol veramente litigare ad intraprendere impegni economici di tale importanza da costringerlo ad abbandonare ogni pretesa. Ma questa soluzione andrebbe contro l’esigenza di giustizia che permea tutta la nostra legislazione, per cui diverremo da Stato di diritto a Stato di quasi diritto.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La giustizia regola le liti condominiali (Parte IV)
Soluzione alternativa dovrebbe essere l’arbitrato privato, costituito da un esperto (inserito in elenchi presenti presso ogni Camera di Commercio a disposizione di ogni consultazione) nella materia in contestazione a cui rivolgersi personalmente (se capaci di esporre in modo corretto ed approfondito le proprie ragioni) oppure tramite propri esperti, nominati appositamente fra gli iscritti negli stessi elenchi: tutti tenuti ad un tariffario (approvato dall’autorità tutoria) che tenga conto sia dell’importanza della controversia che delle attività esperite durante il procedimento.
Con una procedura veloce, che privilegi fin dal primo incontro la trattativa fra le parti dopo la messa a loro conoscenza dei rispettivi diritti e doveri previsti dalle leggi, si può giungere in breve tempo ad una decisione che faccia stato fra le parti. Velocità del giudizio, però ponderato, decisivo e definitivo con poche spese: ecco una possibile soluzione.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - Nomina e revoca mandato all'amministratore condominiale (Parte I)
Ormai molto spesso sorgono nei condominii contrasti insanabili fra i condomini (o parte degli stessi) ed il loro amministratore, che provocano od il mancato rinnovo annuale del mandato oppure la mancata nomina di un suo sostituto per il non raggiungimento delle doppie maggioranze minime previste dall’art. 1136 cod. civ.. A volte i comportamenti illeciti (o al limite del lecito) dell’amministratore (quasi sempre perchè non preparato e non professionale) provocano la volontà dei condomini (o parte degli stessi) di revocarlo dall’incarico ancor prima che decorra l’anno dalla sua nomina o i due anni dalla mancata presentazione del bilancio, oppure a seguito della mancata messa in esecuzione di delibere validamente assunte.
Molti chiedono quale procedura seguire per la nomina di un amministratore giudiziale oppure per la revoca dell’amministratore. L’art. 1129 cod. civ. viene in soccorso, unitamente all’art. 64 disp. att. cod. civ., individuando nel Tribunale civile, in Camera di Consiglio, l’organo deputato a valutare e decidere sulla nomina e revoca di un amministratore di condominio.
Però questa procedura dovrebbe essere utilizzata dopo aver esperito il tentativo di una convocazione di una specifica assemblea condominiale straordinaria per raggiungere il medesimo risultato in poco tempo e con pochissima spesa.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - Nomina e revoca mandato all'amministratore condominiale (Parte III)
Se al contrario non si vuole dimostrare gli inadempimenti o le mancanze od anche le esigenze di una amministrazione completa, ogni condomino può procedere alla presentazione di un ricorso per volontaria giurisdizione al fine di chiamare nel giudizio speciale l’amministratore in carica, quale rappresentante dell’intero condominio.
Stessa procedura può essere seguita se manca materialmente l’amministratore (perchè mai nominato, o deceduto, o se voluto comunque in un fabbricato con meno di cinque condomini): però in questo caso si dovranno chiamare nel giudizio speciale tutti gli altri condomini personalmente, con la correlata necessità di individuarli correttamente uno per uno.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La legittimazione dell'amministratore condominiale per le opere conservative (Parte I)
Fra le attribuzioni speciali demandate all’amministratore condominiale dall’art. 1130 cod. civ., per le quali non ha necessità di una specifica autorizzazione a procedere da parte dell’assemblea dei condomini, figura al punto 4) del primo comma il compimento degli atti conservativi dei diritti dei condomini, inerenti le parti comuni dell’edificio.
Una recentissima sentenza della Corte di Cassazione (n. 24305 del 30/9/08) ha preso in considerazione il quesito connesso alla rimozione di un manufatto (palizzate in legno) posizionato da un condomino per delimitare una parte comune, ma di proprio uso esclusivo, dalla parte rimasta in uso a tutti i condomini.
Al di là del risultato del processo, che riguardava l’esteticità di questa palizzata in raffronto allo stile costruttivo del fabbricato (essendo eccessivamente grande e strutturata con pali di ferro e legno, simili ad un ponteggio edilizio), il problema che interessa riguardava la necessità o meno di una previa autorizzazione assembleare per poter agire in giudizio nei confronti del condomino per fargli eventualmente demolire la recinzione.
ˆinizio paginaˆ
 
05/06/2009 - La legittimazione dell'amministratore condominiale per le opere conservative (Parte III)
Possono così essere ricomprese negli atti conservativi, con le conseguenti azioni giudiziarie di intrapresa dell’amministratore senza il previo parere favorevole dell’assemblea, sia in sede civile, che amministrativa, che penale, le azioni possessorie, quali la reintegrazione avverso la sottrazione da parte di un condomino di una parte comune dell’edificio, per riottenerne il compossesso di tutti i condomini (Cassazione 6190/01); per il recupero delle spese necessarie per il ripristino della cosa comune (Cassazione n. 1154/74); per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione dei prescritti limiti relativi sia alle norme antisismiche che alle alterazioni all’estetica della facciata dell’edificio (Cassazione n. 13611/00); per le azioni cautelari e contro coloro che pretendono di acquistare diritti spettanti ai condomini o per abusi del condomino sulle cose comuni; contro il condomino per l’escavazione nel sottosuolo, anche se proprietario dei locali sotterranei (Cassazione n. 13102/97); per l’azione di danno temuto, onde ottenere il risarcimento del danno cagionato alle parti comuni condominiali, al fine di rimetterle nel pristino stato; l’azione contro l’appaltatore (art. 1669 cod. civ.) diretta a rimuovere gravi difetti nella costruzione, che possano porre in pericolo la sicurezza dell’edificio (Cassazione n. 3366/95).
Inoltre l’amministratore, che abbia intrapreso una azione cautelare, può non rinunciare alla domanda anche se l’assemblea, a maggioranza, abbia deciso di desistere dall’azione (Cassazione n. 2229/71).
Il potere sopra illustrato va comunque usato con parsimonia onde evitare successive contestazioni da parte dell’assemblea dei condomini, riflettentesi sulla riconferma dell’incarico.
ˆinizio paginaˆ
 
31/08/2007 - Nozioni generali
Il soggetto interessato all’acquisto di un immobile deve in primo luogo valutare la propria capacità economica per stabilire se è in grado di pagare lo stesso con propri mezzi, o se dovrà ricorrere all’accensione di un mutuo, presso una finanziaria o un istituto di credito.
Fatta salva l'erogazione del mutuo e l'individuazione di un immobile di proprio gradimento e la volontà all'acquisto dello stesso, il primo atto del percorso della compravendita immobiliare è costituito dalla stipula del compromesso di vendita che è una scrittura privata con la quale il venditore promette di vendere un determinato immobile e l’acquirente promette di acquistarlo alle condizioni riportate sull’atto.
Questa scrittura viene redatta, di consuetudine, nel momento in cui viene scelto l’immobile. Contestualmente alla sottoscrizione del compromesso viene versata dall’acquirente al venditore una “caparra confirmatoria”, che, nella denegata ipotesi di mancato rispetto delle condizioni indicate o disattesa la compravendita stessa, viene trattenuta dal venditore o restituita all’acquirente, con l’aggiunta di una somma quale penale (in misura da stabilirsi preventivamente) a seconda che a disattendere le condizioni sia l’una o l’altra parte.
E’ necessario che la parte acquirente, in caso di ricorso a erogazione di mutuo, apponga nelle condizioni la seguente dicitura “ . . . fatta salva la erogazione del mutuo / finanziamento da parte dell’istituto di credito / finanziaria . . “ per rendere possibile, senza l’ulteriore aggravio di penali pecuniarie e senza la perdita della caparra confirmatoria già versata, il recesso dalla compravendita, da parte dell’acquirente, nel caso in cui l’istituto di credito negasse l’erogazione del mutuo.
In caso di pagamento con propri mezzi, una volta scelto l’immobile, gli incombenti si limiteranno alla nomina di un perito tecnico (geometra), che effettui una perizia sull’immobile prescelto per valutarne lo stato di fatto e il valore di mercato; si incaricherà un notaio di fiducia (le spese notarili sono sempre, fatti salvi accordi diversi fra le parti, a carico dell’acquirente), che dovrà controllare a mezzo di visure presso le C.R.R.I.I. (conservatorie dei registri immobiliari – Ufficio del Territorio) se l’immobile è libero da vizi e da vincoli pregiudizievoli (es. ipoteche) e, se non esistono ostacoli alla compravendita fissa la stipula dell’atto di rogito con il quale l’immobile passa di proprietà. Alla stipula del rogito dovranno essere presenti il venditore, l’acquirente e il notaio e, contestualmente alla sottoscrizione dell’atto, l’acquirente dovrà versare la cifra pattuita al venditore, oltre che l’IVA se si acquista da una persona giuridica o l’imposta di registro se si acquista da una persona fisica. L’atto della compravendita si perfeziona con la trascrizione dello stesso da parte del notaio alla C.R.R.I.I. di competenza territoriale.
Nell’ipotesi in cui si renda necessario far fronte all’accensione di un mutuo, una volta scelto l’immobile e sottoscritto il compromesso di vendita, è necessario presentare all’istituto di credito o alla finanziaria la richiesta di erogazione di mutuo.
La banca incaricherà un perito tecnico di fiducia per stilare una perizia sull’immobile al fine di verificare che la somma che andrà ad erogare è garantita dal valore dell’immobile e, in particolare modo in caso di mutuo ipotecario, dovrà controllare che l’immobile risulti catastalmente libero da vizi e vincoli pregiudizievoli, in quanto la banca dovrà accendere ipoteca di primo grado che la renderà, in caso di insolvenza, creditore privilegiato in ipotesi di esecuzione immobiliare.
Se il valore stimato è uguale o superiore alla somma richiesta, e l’immobile libero da vizi, l’istituto procede con i controlli sulle persone interessate (acquirenti ed eventuali garanti o fidejussori) attraverso ricerca su C.R.I.F. (da dove si evincono eventuali protesti, insolvenze, ecc. …). Se non esistono ostacoli ad impedire la erogazione del mutuo la banca rilascerà una delibera favorevole. Si procederà con la scelta del notaio e gli incombenti saranno gli stessi più sopra descritti, con la sola differenza che al momento del rogito notarile sarà presente, oltre alla parte acquirente, alla parte venditrice ed al notaio anche un funzionario dell’istituto erogante il mutuo, che procederà alla sottoscrizione dell’atto di mutuo, e consegnerà alla parte venditrice le sue spettanze. In questo caso, gli atti si perfezioneranno con la trascrizione dell’atto di compravendita e con la iscrizione dell’ipoteca alle C.C.R.R.I.
Quando il notaio avrà trascritto ed iscritto gli atti, farà avere alla parte acquirente copia autentica degli stessi. Queste, saranno necessarie ai fini della dichiarazione dei redditi, ai fini della dichiarazione I.C.I. (imposta comunale sugli immobili) che deve essere effettuata nell’anno successivo a quello di acquisto (si fa, di prassi, contestualmente alla dichiarazione dei redditi), ed al fine di calcolare, con i coefficienti di rendita catastale indicati negli atti, le rate di I.C.I. da pagare nei mesi di giugno e dicembre di ogni anno (anche quello di acquisto).
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Il "fai da te"
Operare personalmente nella ricerca della casa da acquistare consente di risparmiare le spese di intermediazione immobiliare.
Il privato che voglia affidarsi al “fai da te” senza rivolgersi ad un professionista dovrebbe disporre di un certo bagaglio di nozioni sulle leggi e regolamenti nazionali e locali che riguardano gli immobili.
Senza disporre di conoscenze tecnico-giuridiche in materia immobiliare si può correre il serio rischio di ritrovarsi proprietari di casa, ma con problemi legali di lunga ed onerosa soluzione. Per questo motivo è necessario all'occorrenza, in via preventiva, a geometri o periti di fiducia o, in alternativa, affidarsi al notaio di fiducia per la stipula del compromesso d'acquisto.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - L'intermediario professionale
Una parte preponderante delle transazioni immobiliari è conclusa attraverso un agente immobiliare.
Di tale qualifica si può legittimamente avvalere esclusivamente il mediatore immobiliare iscritto al ruolo degli Agenti d’Affari in Mediazione presso una Camera di Commercio.
Chi non è iscritto a tale ruolo, disciplinato dalla L. 39/89, è punito con sanzioni pecuniarie ed è tenuto alla restituzione delle provvigioni ricevute.
Il compito dell’agente immobiliare è quello di trovare e mettere in contatto i soggetti interessati a concludere il contratto di compravendita immobiliare; egli agisce, pertanto, nell’interesse delle due parti contemporaneamente e da entrambe ha diritto al pagamento della provvigione.
Quest’ultima, se non pattuita in contratto, ammonta, generalmente, al 3 % ed sul prezzo pagato ed è indicata, nella “Raccolta Provinciale degli Usi” pubblicata dalla Camera di Commercio di ogni provincia.E’ opportuno precisare che la provvigione, sempre salvo patto contrario, deve essere corrisposta all’agente immobiliare sia dal venditore che dall’acquirente.
Talvolta l’agente immobiliare agisce come mandatario, riceve, cioè, incarico da una sola delle parti ed agisce nel suo interesse: in tale caso ha diritto alla provvigione solo dalla parte che gli ha conferito mandato.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - In agenzia immobiliare
Per chi si affida ad un’agenzia immobiliare è opportuno ricordare e verificare i seguenti punti:

• l’agenzia deve usare i modelli depositati presso la segreteria della Commissione per la tenuta del Ruolo presso la locale Camera di Commercio come prescritto dalla L 39/89.

• è importante definire con chiarezza la provvigione spettante all’agenzia ed il prezzo a cui viene messo in vendita l’immobile.

• è consigliabile precisare la durata dell’incarico e la possibilità o meno di tacito rinnovo: in tale seconda eventualità è opportuno prevedere il tacito rinnovo per una sola volta a meno che l’incarico non sia disdetto quindici giorni prima della scadenza con lettera raccomandata.

• tutti i moduli (incarico, proposta d’acquisto) devono essere letti attentamente prima della sottoscrizione.

• il cliente che sottoscrive una proposta d’acquisto non rilasci mai un assegno intestato all’agente immobiliare, ma al proprietario con la clausola di non trasferibilità.

• prevedere, contrattualmente, il diritto alla provvigione solo se l’immobile viene effettivamente compravenduto
.
• richiedere espressamente all’agente immobiliare di provvedere all’espletamento di tutte le indagini preliminari affinché la compravendita non abbia strascichi negativi.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - La trattativa
Nella trattativa è importante concordare e definire i seguenti aspetti:

• definire il prezzo della compravendita e le modalità e tempi del pagamento

• concordare i tempi di consegna

• decidere circa la possibilità di ottenere il mutuo

• definire la ripartizione delle spese condominiali nel lasso di tempo preliminare di compravendita e rogito

• definire la suddivisione delle spese di manutenzione straordinaria già deliberate

• definire le spese occorrenti per sanare eventuali abusi edilizi
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - La proposta d'acquisto
La formulazione della proposta è la fase più importante della trattativa in quanto, al momento della sottoscrizione, vincola la parte proponente all’acquisto per il periodo stabilito.
Occorre ricordare che, alla proposta d’acquisto, non si applica la legge sul diritto di recesso.
Allo scadere del termine la proposta diviene inefficace.
Se l’appartamento che ci interessa è nel portafoglio immobiliare di un’agenzia dobbiamo proporre alla parte venditrice, tramite l’agente immobiliare e per iscritto, modalità e termini che regoleranno la compravendita.
La proposta irrevocabile di acquisto viene sottoposta al proponente acquirente dall’agente immobiliare, perché solo in questo modo si riesce ad offrire al venditore un promittente acquirente serio.
Occorre anche ricordare che, trattandosi di immobili, la legge esige che i relativi contratti siano stipulati per iscritto a pena di nullità; una proposta di acquisto verbale non avrebbe alcun valore giuridico.
La proposta irrevocabile d’acquisto, potendo contenere delle clausole particolari, va analizzata attentamente prima di essere sottoscritta.
Si tratta di un atto unilaterale che impegna il proponente per un certo periodo di tempo, ma non vincola il venditore che non ha ancora prestato il proprio consenso alla proposta.
La proposta è solitamente accompagnata da un deposito infruttifero sotto forma di assegno bancario intestato al venditore (somma che verrà restituita nel caso in cui il venditore non accettasse), che solo al momento della conclusione del contratto, cioè al momento in cui il compratore ha conoscenza dell’accettazione del venditore, diverrà caparra confirmatoria.
Quando il proponente giunge a conoscenza dell’accettazione della proposta irrevocabile d’acquisto da parte del venditore quest’ultima si trasforma in un contratto preliminare di compravendita.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Il preliminare
Il contratto preliminare di compravendita è quell’atto in cui le parti interessate si obbligano a concludere in seguito un altro contratto (rogito notarile) del quale, tuttavia, anticipano gli elementi essenziali.
Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata od autenticata da notaio.
Dalla stipula del preliminare nascono tra le parti i diritti ed obblighi stabiliti dall’art. 2932 c.c..
In forza di tale disposizione, qualora una delle parti obbligate a concludere il futuro contratto si dimostri inadempiente, la controparte potrà ottenere dal giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto definitivo non concluso.
Al fine di evitare spiacevoli sorprese è consigliabile che il preliminare sia quanto più possibile conforme al contratto definitivo.
Dovranno pertanto esservi indicate le generalità complete delle parti, il prezzo di vendita dell’immobile, la descrizione quanto più accurata possibile dell’immobile stesso con i relativi dati catastali, prezzo e modalità di pagamento con eventuale indicazione della somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria, la conformità dell’immobile alle disposizioni di legge ed ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso), tempi di consegna dell’immobile e data entro la quale il rogito dovrà essere stipulato ed il notaio incaricato a redigerlo.
E’ importante che l’acquirente ottenga dal venditore la garanzia che l’immobile è libero da vincoli, pesi, oneri e trascrizioni pregiudizievoli o che, quanto meno, lo sarà prima del rogito notarile.
Al momento della sottoscrizione del preliminare è opportuno che il venditore presenti all’acquirente i seguenti documenti: atto di proprietà, scheda identificativa catastale, regolamento di condominio e tabella millesimale se l’immobile è in condominio, eventuale contratto di locazione, convenzioni con il Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative, domanda o concessione in sanatoria.
Un ultima indicazione sul punto: qualora il venditore sia in regime di comunione legale il preliminare dovrà essere sottoscritto anche dal coniuge.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - La caparra
Normalmente, a garanzia della serietà della promessa d’acquisto, il promittente acquirente versa al promittente venditore una somma di denaro a titolo di caparra o di acconto.
La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) ha diverse funzioni:
a)in caso di esecuzione dell’impegno contrattuale, se la caparra non è restituita va considerata come acconto sul prezzo.
b)In caso di inadempimento, se la parte inadempiente vuole sciogliersi dal vincolo per volontà unilaterale (recesso) la caparra vale a determinare preventivamente il danno economico subito.
In caso di inadempimento, se la parte adempiente preferisce ricorrere al Giudice domandando l’esecuzione del contratto preliminare o la risoluzione del rapporto, la caparra funziona come garanzia per il risarcimento del danno che il giudice riconoscerà dovuti dalla parte inadempiente.
Se la parte inadempiente è:
a) il soggetto che ha dato la caparra la perde qualora l’altro soggetto preferisca recedere dal contratto.
b) il soggetto che ha ricevuto la caparra, dovrà restituire il doppio della stessa, qualora l’altra parte preferisca recedere dal contratto.
Nella normalità dei casi si usa pattuire al momento del preliminare una caparra confirmatoria non superiore al 20 % del prezzo.
Dalla caparra confirmatoria va distinta la caparra penitenziale che è, invece, la somma di cui viene concordato il pagamento da parte di chi vuole ottenere la possibilità di recedere dal contratto indipendentemente dall’altrui inadempimento. Si ha in questo caso un c.d. forfettizzazione pattizia del danno.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - La trascrizione del preliminare
Dal 1° gennaio 1997 (la legge è la n. 669 / 96) i contratti preliminari sono trascrivibili nei Registri Immobiliari, purché stipulati con scrittura privata autenticata da notaio.
Tale formalità, che ritengo in generale consigliabile quando si acquista da un costruttore o a un privato sul quale riponiamo poca fiducia, ha una duplice conseguenza:
- in primo luogo non è opponibile all’acquirente alcun atto di disposizione sull’immobile che venga trascritto nei registri immobiliari successivamente alla trascrizione del preliminare
- in secondo luogo, se l’immobile promesso in vendita con il preliminare trascritto andasse all’asta in seguito a procedura esecutiva od a fallimento, la distribuzione del ricavato dell’asta vedrebbe il promissorio acquirente come creditore privilegiato.
La trascrizione del preliminare si rivela inutile solo quando il venditore è un costruttore che abbia finanziato l’operazione con un mutuo ipotecario.
In tale ultimo caso l’ipoteca iscritta dalla banca erogatrice del mutuo può rendere inconsistente la tutela che si ottiene con la trascrizione.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Il rogito
Il contratto definitivo con cui formalmente avviene il trapasso di proprietà con consegna delle chiavi e pagamento del saldo del prezzo dell’immobile è denominato rogito notarile.
E’ stilato dal notaio di fiducia del compratore e contiene tutti gli elementi necessari ad individuare l’immobile da trasferire, in pratica tutti i dati già contenuti (o che sarebbe meglio fossero contenuti nel preliminare), ma aggiornati, per scrupolo, a data immediatamente precedente al rogito.
Il notaio deve procedere alla registrazione dell’atto entro 20 giorni dalla stipula, pagando le relative imposte per conto dell’acquirente ( art. 13 ed art. 1 tariffe T.U. imposta di registro).
Il notaio deve anche procedere alla trascrizione dell’atto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari (ora Agenzia del Territorio) nel più breve tempo possibile ed è tenuto al risarcimento dei danni in caso di ritardo, salva l’applicazione delle pene pecuniarie previste dalle leggi speciali, se lascia trascorrere trenta giorni o più dalla data dell’atto ricevuto od autenticato (art. 2671 cod. civ.). Inoltre è tenuto a compiere tutte le formalità di legge connesse ai trapassi di beni immobili.
In caso di comproprietà l’atto deve essere firmato da tutti i comproprietari o da un loro rappresentante cui sia stata conferita procura notarile.
Si fa presente che anche se tutte le rate di un precedente mutuo sulla casa sono state pagate l’ipoteca iscritta a garanzia del pagamento del mutuo stesso rimane in vita se nessuno chiede l’assenso alla cancellazione. Quest’ultima comporta un costo che è a carico del venditore.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Garanzia per i vizi della cosa venduta (art. 1490 Cod. Civ.)
Il venditore è tenuto a garantire che la cosa venduta sia immune da vizi che la rendono inidonea all’uso cui è destinata o ne diminuiscano in modo apprezzabile il valore.
Il patto con cui si esclude o si limita la garanzia non ha effetto se il venditore ha, in mala fede, taciuti al compratore i vizi della cosa.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Termini e condizioni per l’azione (art. 1495 Cod. Civ.)
Il compratore decade dal diritto alla garanzia se non denuncia i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta, salvo diverso termine stabilito dalle parti o dalla legge.
La denuncia non è necessaria se il venditore ha riconosciuto l’esistenza del vizio o se l’ha occultato.
L’azione si prescrive, in ogni caso, in un anno dalla consegna della cosa.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Difformità e vizi dell’opera (art. 1667 Cod. Civ.)
L’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità ed i vizi dell’opera.
Il compratore deve denunciare all’appaltatore le difformità od i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denuncia non è necessaria se l’appaltatore ha riconosciuto le difformità od i vizi e li ha occultati. L’azione contro l’appaltatore si prescrive entro due anni dal giorno della consegna dell’opera.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Rovina e difetti di cose immobili (art. 1669 Cod. Civ.)
Quando si tratta di edifici od altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, l’appaltatore (impresa venditrice) è responsabile nei confronti del committente (acquirente) e dei suoi aventi causa per gravi difetti, rovina o pericolo di rovina dell’edificio causati da vizio del suolo o da difetto di costruzione, riscontrati fino a dieci anni dal compimento dell’opera stessa, alla condizione che il compratore denunci i vizi al venditore entro un anno dalla scoperta ed agisca giudizialmente entro un anno dalla denuncia.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Accettazione dell’opera (art. 2226 Cod. Civ.)
L’accettazione espressa o tacita dell’opera libera il prestatore d’opera dalla responsabilità per difformità o per vizi della medesima se all’atto dell’accettazione questi erano noti al committente o facilmente riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati dolosamente occultati.
Il committente deve, a pena di decadenza, denunciare le difformità ed i vizi occulti al prestatore d’opera entro otto giorni dalla scoperta. L’azione si prescrive entro un anno dalla consegna.
I diritti del committente, nel caso di difformità o vizi dell’opera, sono regolati dall’art. 1668 Cod. Civ.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - Responsabilità dei professionisti (art. 2236 Cod. Civ.)
Il professionista incaricato in un contratto di prestazione d’opera intellettuale, se la prestazione implica la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà, risponde dei danni nel solo caso di dolo e colpa grave.
ˆinizio paginaˆ
 
29/08/2007 - La tutela per gli acquirenti di immobili “sulla carta”
Dal 21 luglio 2005 sono maggiormente tutelati i diritti patrimoniali di chi acquista od intende acquistare un immobile da costruire ( che sia ancora da edificare, purchè siano stati già richiesti tutti i permessi),o un immobile la cui costruzione non sia ancora stata ultimata, ovvero la cui edificazione sia ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità.
Da questa data è, infatti, entrato in vigore il Decreto Legislativo n. 122 / 2005 che ha dato esecuzione alla delega contenuta nella L. 210 / 2004, imperniata sul principio costituzionalmente garantito della salvaguardia del risparmio popolare all’accesso all’abitazione.
Il decreto in esame appronta concreti mezzi di protezione a favore di tutti gli acquirenti di immobili da costruire od in corso di costruzione nel caso in cui il costruttore degli stessi si possa trovare ad affrontare una situazione di crisi, sia, cioè, sottoposto ad una procedura espropriativi o ad una procedura concorsuale (come il fallimento).
ˆinizio paginaˆ
 
28/04/2008 - Come comprare un immobile prima che venga ultimato, in modo tale da risparmiare sul prezzo rispetto allo stabile finito? Per non incorrere in rischi si consiglia di seguire i seguenti semplici consigli:
Affidabilità dell’impresa

1) Per prima cosa è importante verificare che il venditore sia anche il proprietario del terreno.
2) Accertarsi che la ditta costruttrice non sia in cattive condizioni economiche: in caso di fallimento fino a due anni dall’acquisto, all’acquirente può essere chiesto di restituire la casa per soddisfare i creditori dell’impresa fallimentare. Un vero smacco per il malcapitato compratore che perderebbe la casa e i soldi. Per evitare qualunque tipo di problema è consigliabile farsi consegnare dall'impresa costruttrice una fidejussione di pari valore (meglio se di prima chiamata) al momento del pagamento di ogni singola trance di avanzamento lavori.
3) E’ consigliabile fare un sopralluogo in altri stabili costruiti dallo stesso costruttore per verificare la qualità del suo lavoro.

Autorizzazioni in regola

4) Investire un po’ più di tempo in queste precauzioni per evitare di trovarsi di fronte a spiacevoli sorprese quando ormai è troppo tardi e non c’è più nulla da fare.
5) E’ poi opportuno controllare, in Comune, l’esistenza delle autorizzazioni edilizie necessarie. Se il venditore è una cooperativa, è bene verificare che il terreno non sia stato concesso dal Comune solo in “diritto di superficie”. In questo caso dopo un certo lasso di tempo (in genere 99 anni) il Comune può chiedere un importo per il rinnovo della concessione.
6) Se si decide di acquistare lo stesso, è bene sapere che una casa in “diritto di superficie” vale meno di una piena proprietà, quindi si può chiedere di pagare un prezzo inferiore.
7) Prima di firmare il contratto, è consigliabile prendere visione del capitolato d’opera, che descrive in modo dettagliato le caratteristiche dell’immobile e non può essere modificato senza il consenso dell’acquirente.

Controllo delle clausole

8) Un’altra regola da tenere presente quando si acquista direttamente dal costruttore è fargli scrivere sul contratto una data precisa di consegna dell’immobile e stabilire una penale che l’impresa dovrà pagare in caso di ritardo.
9) Attenzione alla clausola di revisione del prezzo: consente al costruttore di aumentarlo in base alla crescita dei costi dei materiali e della manodopera. Meglio esigere che la clausola scatti solo in caso di aumenti imprevedibili, che abbiano un’incidenza superiore al 10% del prezzo inizialmente pattuito. Se la casa non è a regola d’arte e in caso di “rovina, pericolo di rovina o difetti gravi”, ci si può rivalere sul costruttore entro 10 anni dalla consegna, ed entro un anno da quando si è constatato il difetto. I vizi “minori” invece vanno denunciati entro 60 giorni dalla scoperta e l’azione si prescrive in due anni.
10) E’ opportuno infine far inserire nel contratto la clausola “il prezzo deve intendersi a misura”. E’ molto difficile che venga accettata, ma è un’ottima tutela.
ˆinizio paginaˆ